Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak podzielić majątek i uniknąć konfliktów?

Na zachodniopomorskim rynku nieruchomości coraz częściej spotykamy się z dwiema pozornie niezależnymi sytuacjami: konfliktami współwłaścicieli domów i działek oraz gorącym zainteresowaniem apartamentami nad morzem. Warto poznać mechanizmy prawne pozwalające zakończyć współwłasność bez niepotrzebnych sporów oraz realia inwestowania w nieruchomości w pasie nadmorskim. Poniższy wpis łączy te dwa wątki w jednym miejscu.

Jak można znieść współwłasność?

Prawo cywilne dopuszcza trzy podstawowe drogi do likwidacji współwłasności:

1. Podział fizyczny – każdy współwłaściciel otrzymuje wyodrębnioną część nieruchomości proporcjonalną do swojego udziału. Przykładowo dwóch braci, którzy odziedziczyli 10‑hektarową działkę, dzielą ją po połowie i stają się samodzielnymi właścicielami. Takie rozwiązanie jest najsprawiedliwsze, bo pozwala zachować majątek „w naturze”, jednak bywa kosztowne – konieczny jest geodeta lub architekt, niekiedy też dopłaty, gdy podział nie jest równy.

2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą – sąd może przyznać całość osobie, która ma szczególny związek z nieruchomością (np. mieszka tam od lat) i dysponuje środkami na spłatę pozostałych. Minusem jest konieczność posiadania kapitału lub zdolności kredytowej, aby wypłacić udziały pozostałym.

3. Sprzedaż i podział środków – gdy podział fizyczny jest niemożliwy albo żadna ze stron nie chce przejmować nieruchomości, pozostaje sprzedać ją na rynku lub w drodze licytacji sądowej i podzielić pieniądze. To rozwiązanie definitywnie kończy konflikt, ale cena może być niższa niż przy sprzedaży prywatnej, a sama procedura bywa długotrwała.

Współwłaściciele mogą zakończyć wspólność polubownie u notariusza, co jest szybsze i tańsze (opłata notarialna zależy od wartości nieruchomości), lub na drodze sądowej, gdzie koszt złożenia wniosku wynosi 1000 zł (300 zł, jeśli istnieje wspólny projekt podziału). W sądowym postępowaniu niezbędni są biegli: geodeta, architekt czy rzeczoznawca majątkowy. Ugoda między współwłaścicielami może zakończyć spór na każdym etapie.

Zachodniopomorski rynek nadmorski – szanse i wyzwania

Nadmorskie miejscowości Pomorza Zachodniego – Kołobrzeg, Międzyzdroje, Świnoujście, Mielno i Darłowo – należą do najdroższych rynków w kraju. Według portalu RynekPierwotny średnie ceny nowych mieszkań w Świnoujściu sięgają ok. 26,2 tys. zł/m², w Międzyzdrojach ponad 25,3 tys. zł/m² (wzrost o 29 % w ciągu roku), a w Darłowie, Rogowie, Dziwnówku i Kołobrzegu przekraczają 17 tys. zł/m². Jednocześnie sprzedaż lokali hamuje ze względu na trudniejszy dostęp do kredytów, dlatego inwestorzy starają się minimalizować koszty, w tym podatkowe.

Korzyści inwestowania w nieruchomości nad morzem

• Duża atrakcyjność turystyczna – Bałtyk jest jednym z najczęściej odwiedzanych regionów w Polsce, co zwiększa potencjał krótkoterminowego wynajmu i pozwala generować dochód.

• Potencjalny wzrost wartości – zainteresowanie nadmorskimi lokalizacjami sprzyja wzrostowi cen, szczególnie gdy nieruchomość znajduje się blisko plaży.

• Dochód z najmu – apartament wynajmowany na doby lub tygodnie zapewnia regularne wpływy w sezonie letnim.

• Miejsce do wypoczynku – właściciel może sam korzystać z apartamentu poza sezonem, łącząc przyjemność z inwestycją.

• Rozwijająca się infrastruktura – inwestycje w drogi, promenady i atrakcje podnoszą atrakcyjność regionu oraz wartość nieruchomości.

Wyzwania i ryzyka

• Wysokie koszty zakupu i utrzymania – apartamenty nad morzem są drogie; dodatkowo słone powietrze przyspiesza korozję, co zwiększa koszty remontów.

• Sezonowość wynajmu – poza wakacjami popyt spada, co obniża rentowność.

• Wrażliwość na pogodę – sztormy, wiatry i częste deszcze mogą zniechęcać turystów, a niekorzystne warunki klimatyczne wpływają na trwałość budynków.

• Zmienne trendy turystyczne – moda na kierunki wakacyjne zmienia się, co może obniżać zainteresowanie danymi miejscowościami.

• Duża konkurencja – rosnąca popularność inwestycji nadmorskich oznacza liczną ofertę apartamentów, co wymusza wysokie standardy wykończenia i może ograniczać marżę.

• Zmiany klimatyczne i nowe trendy – coraz częstsze fale upałów w południowej Europie mogą kierować turystów do Bałtyku; analitycy radzą jednak inwestować w segment premium (apartamenty z widokiem na morze, spa, sauną) oraz w działki położone jak najbliżej plaży.

Przykłady z lokalnego rynku

• Darłowo i Darłówko – popularne kurorty, gdzie 1 m² apartamentu blisko plaży kosztuje ponad 17 tys. zł. Lokalne inwestycje obejmują nowoczesne apartamentowce z basenami i spa, które przyciągają turystów przez cały rok.

• Kołobrzeg i Rogowo – miasta z rozwiniętą infrastrukturą sanatoryjną; wysoka konkurencja wymusza budowę obiektów premium. Metr kwadratowy w nowym budynku przekracza 17 tys. zł.

• Międzyzdroje i Świnoujście – ekskluzywne apartamenty w kurortach uzdrowiskowych osiągają ceny powyżej 25 tys. zł/m², a atrakcyjna lokalizacja sprawia, że inwestycje utrzymują wysoką wartość.

Podsumowanie i wezwanie do działania

Likwidacja współwłasności to proces, który – dobrze przeprowadzony – pozwala uniknąć sporów i uwolnić potencjał majątku. Pomorze Zachodnie, szczególnie miejscowości nadmorskie, przyciąga inwestorów wysokimi cenami i perspektywą zysków z wynajmu, ale wymaga świadomego podejścia i znajomości lokalnych realiów. Opłacalną inwestycję nad morzem warto poprzedzić analizą rynku, a zakończenie współwłasności przeprowadzić zgodnie z przepisami.

Rozważasz sprzedaż domu lub działki, chcesz uregulować kwestie współwłasności albo planujesz zakup apartamentu nad Bałtykiem? Skontaktuj się z Aleksandrą Dąbkowską – lokalną ekspertką, która pomoże ocenić rentowność inwestycji, przygotować transakcję i znaleźć wymarzoną nieruchomość.

Aleksandra Dąbkowska – Twój przewodnik po nieruchomościach

Aby bezpiecznie inwestować nad morzem lub uporządkować współwłasność, warto skorzystać z pomocy kogoś, kto zna lokalne realia i sprawnie przeprowadzi Cię przez formalności. Aleksandra Dąbkowska to agentka nieruchomości, która od 2017 r. pracuje z pasją w branży. Swoją karierę rozpoczęła w gdańskim biurze nieruchomości, a doświadczenie zdobywała także w Hiszpanii, w agencji niedaleko Alicante. Ukończyła psychologię na Uniwersytecie Gdańskim, dzięki czemu lepiej rozumie potrzeby klientów i potrafi prowadzić negocjacje.

Pochodząc z Darłowa, Aleksandra specjalizuje się w rynku Darłowa, Darłówka i okolic, oferując:

• Pośrednictwo w sprzedaży i zakupie oraz kompleksową analizę lokalnego rynku.

• Pomoc w całym procesie transakcyjnym, indywidualne podejście do każdego klienta i obsługę w językach polskim i hiszpańskim.

• Doświadczenie na dwóch rynkach (Polska/Hiszpania) i psychologiczne podejście do klienta.

• Członkostwo w PRO Club „Ruszamy Nieruchomości”, dzięki czemu stale poszerza wiedzę i śledzi najnowsze trendy.

Biuro ADhome Nieruchomości mieści się w Zagórzynie koło Darłowa; kontakt: telefon 787‑511‑427, e‑mail adhome.darlowo@gmail.com.

Nie zwlekaj – Twoje działania dziś mogą przełożyć się na realne zyski jutro.