Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz? Poradnik biura nieruchomości Darłowo

Województwo zachodniopomorskie nieustannie przyciąga inwestorów – z jednej strony niewielka odległość od morza, malownicze plaże i turystyczna infrastruktura, a z drugiej stale rosnący popyt na mieszkania i apartamenty sprawiają, że segment nieruchomości nadmorskich jest jednym z najbardziej dynamicznych w Polsce. W Świnoujściu średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w latach 2024–2025 wynosiła około 13 176 zł/m², a nowe inwestycje przy promenadzie startowały od 17 000 zł/m², osiągając nawet 22 000 zł/m². W Kołobrzegu mediana ceny na rynku wtórnym w II kwartale 2025 r. wynosiła około 12 308 zł/m², a w Koszalinie nowe mieszkania kosztowały średnio 8513 zł/m². W obliczu tak dużych różnic wielu klientów pyta: czy kupować lokal w stanie deweloperskim, czy gotowy „pod klucz” Poradnik biura nieruchomości Darłowo ?

Stan deweloperski i wykończenie „pod klucz” – podstawowe różnice

Stan deweloperski to mieszkanie oddane w surowym standardzie. Lokale zazwyczaj mają wylewki podłogowe, tynki, rozprowadzone instalacje, drzwi wejściowe i okna z parapetami. Kupujący musi jednak samodzielnie zaplanować i sfinansować dalsze prace: malowanie, układanie podłóg, montaż armatury i wyposażenia. Plusem takiej opcji jest swoboda aranżacyjna i niższa cena początkowa. Stan deweloperski pozwala idealnie dopasować wnętrze do potrzeb, samodzielnie dobierać materiały oraz obniżać koszty, wykonując część prac we własnym zakresie. Wadą jest to, że w lokalu nie można zamieszkać od razu – wymagane są dodatkowe prace i stały nadzór nad ekipą.

Wykończenie „pod klucz” oznacza natomiast lokal w pełni przygotowany do zamieszkania. Mieszkanie jest pomalowane, posiada podłogi, łazienkę i często kuchnię – wystarczy wnieść meble. Zaletą jest oszczędność czasu i brak stresu związanego z organizacją remontu. Wykończenie pod klucz to gotowy lokal, oszczędność czasu i nerwów oraz profesjonalne wykończenie zgodne z trendami. Minusem jest wyższa cena pakietu wykończenia, ograniczony wpływ na styl wnętrza i brak możliwości optymalizacji kosztów.

Warto zauważyć, że w stanie deweloperskim można później dopasować standard do własnego gustu, ale trzeba liczyć się z dodatkowymi wydatkami i czasem, natomiast mieszkanie pod klucz jest droższe, lecz pozwala wprowadzić się natychmiast. Wybór zależy więc od budżetu, czasu i indywidualnych preferencji.

Korzyści z inwestowania w mieszkania nad morzem

Wybrzeże Bałtyku jest nową klasą inwestycyjną – dynamiczny wzrost cen i ograniczona podaż gruntów sprawiają, że atrakcyjne lokalizacje szybko drożeją. W Świnoujściu segment premium obejmuje mieszkania z panoramicznym widokiem na morze, gdzie ceny przekraczają 22 000 zł/m². Bałtyk staje się miejscem, gdzie grunty w lokalizacjach premium są praktycznie nieodtwarzalne, a kupujący traktują apartamenty jako aktywo pracujące na właściciela i dające prywatne miejsce wypoczynku.

Mieszkania nad morzem cieszą się popularnością dzięki wysokiej atrakcyjności turystycznej. W sezonie letnim zainteresowanie wynajmem krótkoterminowym jest bardzo wysokie, co przekłada się na wyższe zyski niż w przypadku najmu długoterminowego. Położenie nad morzem niesie również korzyści zdrowotne – bliskość plaży, czyste powietrze i większa ilość jodu sprzyjają aktywności i redukcji stresu. Co ważne, ceny nadmorskich nieruchomości rosną: w miastach takich jak Gdańsk, Sopot czy Kołobrzeg obserwuje się systematyczny wzrost wartości.

W Koszalinie, który staje się „perłą wybrzeża”, ceny nowych mieszkań są niższe niż w Świnoujściu czy Kołobrzegu – średnio 8513 zł/m². Miasto przyciąga rocznie ponad 150 tysięcy turystów, a zróżnicowane dzielnice (Śródmieście, Rokosowo czy Jamno‑Łabusz) oferują zarówno mieszkania w centrum, jak i ciche apartamenty przy jeziorze. Obecność Politechniki Koszalińskiej oznacza stały popyt na wynajem, a według raportów stopa zwrotu z najmu krótkoterminowego w Koszalinie może sięgać 10 % rocznie.

Kołobrzeg, jeden z największych kurortów, odnotował w 2025 r. spadek średniej ceny na rynku wtórnym do 11 326 zł/m², ale prognozy sugerują powrót do wzrostu i średni poziom 12 133 zł/m² pod koniec roku. Miasto wyróżnia się wysoką jakością życia – zostało uznane za gminę o najwyższym wskaźniku jakości życia w rankingu „Gmina Dobra do Życia”. Kołobrzeg oferuje szerokie plaże, infrastrukturę uzdrowiskową i bezpieczeństwo, a popularne dzielnice, takie jak Centrum, Osiedle Lęborskie czy Radzikowo, prezentują zróżnicowany wachlarz cen od 9500 zł/m² do 18 360 zł/m².

W Świnoujściu z kolei najwyższe ceny osiągają nowe apartamenty w Dzielnicy Nadmorskiej, gdzie powstają prestiżowe kompleksy Apollo Resort i Baltic Park. Mieszkania z widokiem na morze oferują pełną infrastrukturę rekreacyjną. Średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym wynosi 13 176 zł, podczas gdy w Kołobrzegu jest to 11 845 zł, a w Szczecinie 10 514 zł/m². Na rynku pierwotnym w Świnoujściu ceny zaczynają się od 17 000 zł/m² i sięgają nawet 22 000 zł/m². Domy jednorodzinne w mieście kosztują średnio 2 455 000 zł, a cena za metr wynosi ok. 10 756 zł, co potwierdza, że segment premium jest skierowany do zamożniejszych inwestorów.

Wyzwania związane z inwestowaniem nad Bałtykiem

Mimo wielu korzyści, inwestowanie w nieruchomości nad morzem wiąże się również z ryzykami. Największym z nich jest sezonowość. Popyt na wynajem krótkoterminowy jest wysoki głównie od późnej wiosny do wczesnej jesieni, natomiast poza sezonem zainteresowanie maleje, co utrudnia utrzymanie pełnego obłożenia przez cały rok. Właściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości przez 12 miesięcy, niezależnie od obłożenia, co zmniejsza roczną stopę zwrotu.

Drugim wyzwaniem są koszty eksploatacji. Bliskość słonego powietrza i wysoka wilgotność przyspieszają korozję oraz degradację materiałów budowlanych, dlatego konieczne są częstsze remonty i wyższe nakłady na utrzymanie. Ponadto nadmorskie lokalizacje są narażone na ekstremalne warunki pogodowe, takie jak sztormy i powodzie, co może prowadzić do uszkodzeń i wyższych składek ubezpieczeniowych.

Raporty branżowe zauważają, że o zwrocie z inwestycji decydują nie tylko wysokie ceny i popyt, ale także sytuacja gospodarcza oraz zmiany w polityce kredytowej. Autorzy podkreślają, że rosnący popyt to atut, lecz zawirowania w polityce wewnętrznej, sytuacja gospodarcza i zmiany trendów turystycznych mogą wpływać na opłacalność zakupu. Dlatego inwestorzy powinni uwzględniać nie tylko bieżące zyski, ale również długoterminową strategię, dobór lokalizacji i plany rozwoju regionu.

Przykłady z lokalnego rynku

• Świnoujście – prestiżowe inwestycje w Dzielnicy Nadmorskiej (np. Apollo Resort, Baltic Park) oferują apartamenty z widokiem na morze oraz pełną infrastrukturę rekreacyjną. Ceny na rynku wtórnym wynoszą ok. 13 176 zł/m², a na rynku pierwotnym 17 000–22 000 zł/m².

• Kołobrzeg – w 2025 r. średnia cena mieszkań na rynku wtórnym spadła do 11 326 zł/m², ale prognozowana jest stabilizacja i wzrost do 12 133 zł/m². Popularne dzielnice, takie jak Centrum czy Osiedle Lęborskie, oferują szeroki zakres cen od 9500 zł/m² do 18 360 zł/m².

• Koszalin – atrakcyjne miasto z populacją ok. 100 tys. mieszkańców i ponad 150 tys. turystów rocznie. Średnia cena nowych mieszkań to 8513 zł/m², a inwestorzy mogą liczyć na zwroty z najmu sięgające 10 % rocznie.

Dane te pokazują, że region zachodniopomorski oferuje bardzo zróżnicowane możliwości. Od drogiego Świnoujścia przez dynamicznie rozwijający się Kołobrzeg po bardziej przystępny Koszalin – każdy inwestor znajdzie tu coś dla siebie. Kluczowe jest jednak dostosowanie strategii do własnych możliwości finansowych i akceptowanego ryzyka.

Prognozy cen – dlaczego warto działać już teraz

Ostatnie raporty makroekonomiczne wskazują, że po okresie stabilizacji na rynku nieruchomości nadejdzie stopniowy wzrost cen. Analiza ekonomistów PKO BP, przygotowana pod koniec 2025 roku, pokazuje, że w trzecim kwartale 2025 r. ceny transakcyjne mieszkań pozostały zasadniczo stabilne, ale wyraźniejsze wzrosty są możliwe dopiero w kolejnych kwartałach 2026 r.bankier.pl. Eksperci prognozują, że utrzymanie niewielkich zmian cen potrwa do końca pierwszego kwartału 2026 r., a następnie ożywienie popytu – pobudzane obniżkami stóp procentowych i rosnącymi dochodami – będzie skutkować lekkim wzrostem średnich cen transakcyjnych przy stabilnej podaży nowych mieszkańbankier.pl. Ten scenariusz potwierdza komunikat PAP, w którym podkreśla się, że do końca I kwartału 2026 r. prawdopodobne jest utrzymanie obecnej sytuacji na rynku (niewielkie zmiany cen), natomiast w kolejnych kwartałach możliwy jest wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań w granicach kilku procentbiznes.pap.pl.

Co to oznacza dla inwestorów? Ceny w województwie zachodniopomorskim już teraz należą do jednych z najwyższych w Polsce, a perspektywa kilkuprocentowego wzrostu może szybko przełożyć się na wyższy koszt zakupu. Inwestycja w nieruchomość nad morzem przynosi nie tylko bieżące zyski z najmu, lecz także zysk kapitałowy wynikający ze wzrostu wartości mieszkania. W sytuacji, gdy analitycy spodziewają się wzrostu cen po pierwszej połowie 2026 r., zakup w 2025 lub na początku 2026 roku pozwala skorzystać z niższych stawek i cieszyć się wzrostem wartości w kolejnych latach. Zwiększona zdolność kredytowa dzięki spadającym stopom procentowym oraz wciąż szeroka oferta deweloperska ułatwiają rozpoczęcie inwestycjibiznes.pap.pl. Innymi słowy, kto kupi dziś, ten zyskuje podwójnie: korzysta z relatywnie niższej ceny wejścia oraz z rosnącego popytu i ograniczającej się podaży w przyszłości.

Aleksandra Dąbkowska – lokalna ekspertka od nieruchomości

Artykuł nie byłby kompletny bez odniesienia do doświadczenia lokalnych pośredników. Aleksandra Dąbkowska jest niezależną agentką prowadzącą biuro ADhome Nieruchomości w Darłowie. Swoją przygodę z rynkiem rozpoczęła w 2017 r. w Gdańsku, a następnie zdobywała doświadczenie w Hiszpanii, pracując w biurze niedaleko Alicante. Wykształcenie psychologiczne (magister psychologii Uniwersytetu Gdańskiego) pomaga jej lepiej rozumieć decyzje zakupowe klientów. Obecnie specjalizuje się w obszarze Darłowa, Darłówka i okolic – regionie, który zna od podszewki. Oferuje nie tylko pośrednictwo w sprzedaży i kupnie, ale także analizę lokalnego rynku, doradztwo przy wyborze nieruchomości oraz pomoc w całym procesie transakcyjnym. Jej atutami są doświadczenie na dwóch rynkach (polskim i hiszpańskim), psychologiczne podejście do klienta oraz indywidualne podejście.

Podsumowanie i wezwanie do działania

Inwestowanie w nieruchomości nad Bałtykiem oferuje wiele korzyści: atrakcyjne lokalizacje, potencjał wzrostu wartości i możliwość osiągania wysokich zysków z najmu krótkoterminowego. Jednocześnie wymaga świadomej decyzji i analizy – sezonowość, wyższe koszty utrzymania oraz ryzyka klimatyczne mogą obniżyć rentowność inwestycji.

Wybór między stanem deweloperskim a wykończeniem pod klucz zależy od Twoich preferencji. Stan deweloperski jest tańszy i daje większą swobodę aranżacyjną, ale wymaga czasu i nadzoru. Wykończenie pod klucz pozwala zamieszkać od razu i oszczędza stres, lecz wiąże się z wyższym kosztem i mniejszą możliwością personalizacji.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości w Darłowie, Darłówku lub okolicach, skorzystaj z lokalnej wiedzy ekspertki. Aleksandra Dąbkowska chętnie pomoże ocenić Twoje potrzeby, porównać oferty i przeprowadzić Cię przez cały proces zakupu. Jej doświadczenie na rynku zachodniopomorskim i psychologiczne podejście gwarantują bezpieczeństwo transakcji i indywidualne podejście do klienta.

Skontaktuj się z ADhome Nieruchomości – Aleksandrą Dąbkowską

• Tel.: 787 511 427

• E-mail: adhome.darlowo@gmail.com

• Adres: Zagórzyn 3, 76‑150 Darłowo

Nie czekaj – zastanów się, jaki standard wykończenia najlepiej odpowiada Twoim potrzebom, a następnie umów się na spotkanie z lokalną specjalistką. Dzięki temu Twoja inwestycja nad morzem stanie się świadomym i bezpiecznym krokiem w kierunku budowania majątku.