Nowe przepisy o ogrodzeniach od 20 września 2026 roku – co oznaczają dla właścicieli nadmorskich nieruchomości?

We wrześniu 2026 r. wejdą w życie nowe Warunki Techniczne 2026, które zmienią zasady grodzenia działek. Projekt rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii przewiduje między innymi:

• Brama i furtka nie mogą otwierać się na zewnątrz działki – od 20 września 2026 r. zabronione będzie montowanie bram uchylnych otwierających się na chodnik lub ulicę. Celem jest ochrona pieszych i rowerzystów, szczególnie na wąskich chodnikach.

• Zakaz stosowania ostrych elementów – na ogrodzeniach do wysokości 2,2 m nie będzie wolno montować ostrzy, szkła, drutu kolczastego czy kolców. Wyjątek przewidziano tylko dla obiektów o podwyższonym reżimie bezpieczeństwa (np. zakładów karnych).

• Wymogi dostępności – furtka w budynkach wielorodzinnych i publicznych nie może utrudniać wejścia osobom z niepełnosprawnościami. Minimalna szerokość furtki wyniesie 0,9 m, a bramy wjazdowej – co najmniej 2,4 m.

• Zakres obowiązywania – przepisy obejmą nowe inwestycje oraz modernizacje wymagające pozwolenia na budowę; istniejące ogrodzenia można zachować, o ile nie są przebudowywane.

Te zmiany mają poprawić bezpieczeństwo i dostępność przestrzeni publicznej oraz estetykę ogrodzeń. Właściciele działek nadmorskich, planujący wymianę bramy lub budowę nowego ogrodzenia, muszą uwzględnić te wymagania już dziś.

Korzyści z inwestowania w nieruchomości nad Bałtykiem

Nadmorskie miejscowości w województwie zachodniopomorskim – Darłowo, Ustronie Morskie, Kołobrzeg, Świnoujście czy Międzywodzie – cieszą się rosnącym zainteresowaniem inwestorów. Oto najważniejsze zalety kupna apartamentu, domu lub działki w pasie przybrzeżnym:

Silny potencjał turystyczny i wysoka rentowność

• Zachodniopomorskie ma najwyższy odsetek zagranicznych turystów w Polsce oraz najwyższy wskaźnik wykorzystania bazy noclegowej. To oznacza stabilne obłożenie przez cały rok, nie tylko w sezonie.

• Polskie wybrzeże przeżywa boom turystyczny; turystów przyciągają piaszczyste plaże, jodowe powietrze i malownicze widoki. Dzięki temu apartamenty w kurortach takich jak Kołobrzeg, Łeba czy Świnoujście generują regularny dochód z wynajmu krótkoterminowego.

• Właściciel może z apartamentu korzystać poza sezonem, co pozwala spędzić urlop w komfortowych warunkach bez dodatkowych kosztów.

• Długofalowy wzrost wartości – nieruchomości w atrakcyjnych nadmorskich lokalizacjach mają tendencję do zwiększania ceny, dzięki czemu inwestycja przynosi zysk nie tylko z najmu, lecz także przy przyszłej sprzedaży.

Rozwijająca się infrastruktura

• Polskie wybrzeże stale poprawia infrastrukturę turystyczną i komunikacyjną: nowe promenady, ścieżki rowerowe, porty jachtowe i strefy wellness przyciągają inwestorów i turystów.

• Kurorty inwestycyjne w pierwszej i drugiej linii zabudowy oferują prywatne aquaparki, centra SPA i restauracje. Dzięki temu inwestorzy mogą uzyskać stopy zwrotu rzędu 6‑8 % rocznie.

• W 2024 r. największym zainteresowaniem cieszyły się lokale w Kołobrzegu, Międzyzdrojach, Świnoujściu, Darłowie i Ustroniu Morskim – miejscowości te gromadzą zarówno polskich, jak i zagranicznych turystów. Nowym „hitem” inwestycyjnym staje się Mielno.

Różnorodne możliwości inwestycyjne

• Działki z widokiem na morze dają możliwość budowy domku letniskowego, pensjonatu lub pola kempingowego. Nieruchomości te zyskują na wartości, co stanowi dobrą lokatę kapitału i możliwość przekazania majątku dzieciom.

• Nabycie kilku parcel w różnych miejscowościach nadmorskich pozwala zdywersyfikować portfel inwestycyjny.

• Inwestorzy zainteresowani gotowym produktem wybierają apartamenty w resortach z pełną obsługą – operatorzy zajmują się wynajmem i utrzymaniem nieruchomości, co minimalizuje zaangażowanie właściciela.

Wyzwania inwestowania nad morzem

Choć inwestycje w pasie nadmorskim są atrakcyjne, wymagają przemyślanej strategii i świadomości ryzyk.

Wysoki koszt zakupu i ograniczona dostępność

• Polska ma zaledwie 55 gmin zaliczanych do obszarów nadmorskich, z czego 23 znajdują się w województwie zachodniopomorskim. Dostępność działek bezpośrednio przy plaży jest ograniczona, ponieważ część wybrzeża to parki narodowe, rezerwaty i tereny wojskowe.

• Działki z linią brzegową są drogie – ceny wahają się od kilku do kilkunastu milionów złotych, zależnie od lokalizacji, wielkości i dostępu do morza. Mniejsze parcele często przeznaczone są pod usługi komercyjne.

• W 2024 r. inwestorzy woleli projekty w zaawansowanej budowie oraz w pierwszej i drugiej linii zabudowy; nieruchomości oddalone o ponad kilometr od plaży straciły zainteresowanie aż o 80 %. To dowód, że bliskość morza ma kluczowe znaczenie dla rentowności inwestycji.

Sezonowość i zarządzanie

• Największe zyski osiąga się w sezonie letnim, gdy liczba turystów rośnie. Poza sezonem obłożenie może spadać, co obniża przychody.

• Intensywny wynajem wymaga regularnego sprzątania i konserwacji, a zarządzanie krótkoterminowym najmem jest czasochłonne. Warto rozważyć współpracę z profesjonalnym operatorem.

Czynniki środowiskowe i regulacyjne

• Inwestorzy muszą liczyć się z regulacjami prawnymi i ograniczeniami zagospodarowania, szczególnie w obszarach chronionych. W miejscowych planach może znaleźć się zakaz wycinki drzew lub obowiązek zachowania bioróżnorodności.

• Budując dom nad samym morzem, trzeba przygotować się na ryzyko sztormów i silnego wiatru; konieczne jest zabezpieczanie budynku i ciągłe usuwanie piasku niesionego przez wiatr.

Przykłady z rynku zachodniopomorskiego

• Kołobrzeg – miasto oferuje liczne pięciogwiazdkowe kurorty otoczone lasem i blisko plaży; w 2024 r. molo odwiedziło ponad 1,5 mln osób. Popularna inwestycja Harmony Resort cieszyła się największym zainteresowaniem, przyciągając klientów wysokim standardem i lokalizacją.

• Ustronie Morskie, Darłowo i Międzywodzie – mniejsze kurorty wybierane przez inwestorów szukających „second home”; liczy się odległość do plaży i kameralny charakter. Budżet na taki apartament wynosi około 580 tys. zł netto.

• Mielno – nowa inwestycyjna enklawa w zachodniopomorskim; powstają tam projekty zarówno inwestycyjne, jak i second home.

• Darłowo/Darłówko – lokalny rynek, na którym specjalizuje się agentka Aleksandra Dąbkowska. Miasto oferuje klimatyczne stare miasto, port rybacki i szerokie plaże; ceny działek i apartamentów są niższe niż w Kołobrzegu, co stanowi szansę dla inwestorów zaczynających przygodę z nieruchomościami.

Lokalna ekspertka – Aleksandra Dąbkowska

Aleksandra Dąbkowska prowadzi biuro ADhome Nieruchomości w Darłowie. Jej kariera zaczęła się w 2017 r. w gdańskim biurze nieruchomości, a doświadczenie zdobyła także w Hiszpanii, pracując niedaleko Alicante. Jest magistrem psychologii (UG), co pomaga jej lepiej rozumieć decyzje klientów. Wspiera klientów na każdym etapie transakcji, oferując:

• analizę rynku lokalnego i doradztwo w wyborze nieruchomości;

• pośrednictwo w sprzedaży i kupnie;

• pomoc przy formalnościach i negocjacjach;

• opiekę nad klientami międzynarodowymi (Polska – Hiszpania);

• indywidualne podejście i wsparcie poparte znajomością lokalnego rynku.

Jako mieszkanka regionu doskonale zna specyfikę Darłowa, Darłówka i okolic oraz współpracuje z deweloperami i właścicielami działek. Jej doświadczenie na dwóch rynkach (polskim i hiszpańskim) umożliwia porównanie standardów i stawek, co jest cenną wskazówką dla inwestorów.

Podsumowanie i wezwanie do działania

Inwestowanie w nieruchomości nad Bałtykiem może przynieść stabilne dochody i wzrost wartości kapitału, ale wymaga świadomego podejścia. Nowe przepisy dotyczące ogrodzeń, które zaczną obowiązywać od 20 września 2026 r., zwiększą bezpieczeństwo i estetykę posesji; warto uwzględnić je w planach budowlanych.

Najpopularniejsze kurorty – Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje czy Darłowo – przyciągają tysiące turystów rocznie i oferują różnorodne projekty inwestycyjne. Ograniczona podaż działek oraz sezonowość sprawiają jednak, że dobry doradca jest niezbędny.

Jeżeli myślisz o inwestycji w zachodniopomorskim, skontaktuj się z lokalną ekspertką Aleksandrą Dąbkowską z ADhome Nieruchomości. Od 2017 r. pomaga klientom spełniać marzenia o nadmorskim apartamencie, łączy wiedzę psychologiczną z doświadczeniem na polskim i hiszpańskim rynku, a dzięki znajomości lokalnej specyfiki wskaże Ci najkorzystniejsze oferty w Darłowie, Darłówku i okolicach.

Masz pytania lub szukasz nadmorskiej nieruchomości? Zadzwoń do Aleksandry Dąbkowskiej (tel. 787‑511‑427) lub odwiedź jej biuro w Darłowie. Zainwestuj świadomie i ciesz się własnym kawałkiem Bałtyku!