Kupno nieruchomości nad morzem – jak uniknąć pułapek?

Polskie wybrzeże od lat działa jak magnes – w lipcu i sierpniu 2023 r. na terenach nadmorskich wypoczywało ponad 1,7 mln turystów, a niemal 1,5 mln z nich (88,2 %) stanowili turyści krajowi. Goście skorzystali z ok. 8 mln noclegów, co pokazuje ogromny popyt na kurorty nad Bałtykiem. Jedną z ciekawszych lokalizacji jest Darłowo wraz z nadmorską dzielnicą Darłówko. To średniowieczne miasto leży u ujścia rzeki Wieprzy – rzeka dzieli miejscowość na dwie części: oddalone o 2,5 km od morza stare miasto i nadmorskie Darłówko. Dzięki temu wąski pas plaży, otoczony pasmem wydm, ma aż kilkanaście kilometrów; nad nim wznosi się latarnia morska o wysokości 22 m, której światło po podwyższeniu w 1927 r. widać z około 30 km. Nad Wieprzą biegnie jedyny w Polsce most rozsuwany – powstał w latach 80. XX w. w miejsce starego mostu zwodzonego i łączy Darłówko Wschodnie z Zachodnim. Nad miastem góruje także gotycki Zamek Książąt Pomorskich – jedyna nadmorska twierdza tego typu w Polsce, wzniesiona w XIV w. na planie kwadratu.

Darłowo i okolica charakteryzują się specyficznym mikroklimatem: duże nasłonecznienie, morska bryza i wysoka wilgotność sprawiają, że aerozol zawiera cząsteczki jodu i soli kuchennej. To właśnie jodowa mgiełka oraz szerokie, piaszczyste plaże przyciągają turystów oraz inwestorów szukających miejsca na wakacyjny apartament czy dochodową nieruchomość. Poniżej znajdziesz porady, jak świadomie inwestować w nieruchomości nadmorskie, korzystając z doświadczenia niezależnej agentki Aleksandry Dąbkowskiej.

Kim jest Aleksandra Dąbkowska?

Aleksandra Dąbkowska od 2017 r. z pasją zajmuje się pośrednictwem w sprzedaży i kupnie domów oraz apartamentów. Pomaga klientom znaleźć wymarzone miejsce, doradza w transakcjach i dzieli się doświadczeniem zdobytym w praktyce i edukacji. Specjalizuje się w rynku lokalnym – przede wszystkim w Darłowie, Darłówku i okolicach, a dzięki pracy na dwóch rynkach (Polska i Hiszpania) łączy lokalną wiedzę z szeroką perspektywą. Zwraca uwagę, że psychologiczne podejście do klientów, znajomość specyfiki regionu oraz doświadczenie zdobyte w biurach w Polsce i Hiszpanii pozwalają jej trafnie dopasować nieruchomość do potrzeb inwestora.

Dlaczego warto inwestować nad morzem?

1. Stały popyt turystycznyMiliony turystów – w sezonie letnim 2023 r. nad morzem wypoczywało ponad 1,7 mln osób, które skorzystały z ok. 8 mln noclegów. Zdecydowaną większość (88,2 %) stanowili turyści krajowi. Tak duży ruch gwarantuje obłożenie apartamentów i domków przez większą część sezonu.

Rozwój infrastruktury i moda na Bałtyk – nowe drogi i linie kolejowe, rosnące dochody oraz moda na wypoczynek nad Bałtykiem zwiększają zainteresowanie mniejszymi kurortami; część inwestorów rezygnuje z dużych miast na rzecz miejsc takich jak Darłowo.

2. Wzrost wartości nieruchomości i ograniczona podażPrzystępne ceny na tle innych kurortów – mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Darłowie w II kwartale 2025 r. wynosiła 8 494 zł/m², a mediana całkowitej ceny mieszkania – 399 500 zł. Cena za m² wzrosła o 302 zł w porównaniu z poprzednim kwartałem. Dla porównania, w bardziej znanych kurortach mediana cen przekraczała 24 350 zł/m² w Jastarni i 14 680 zł/m² w Rewalu, co pokazuje potencjał wzrostu cen w Darłowie.

Deficyt działek nad morzem – liczba parceli w pierwszej linii zabudowy jest ograniczona, a popyt rośnie. Atrakcyjne apartamenty potrafią osiągać bardzo wysokie stawki: w kompleksie Marina Royale w Darłówku apartament o powierzchni 115 m² z widokiem na morze sprzedano w lipcu 2025 r. za blisko 6 mln zł (ok. 51,5 tys. zł/m²). Poza Mariną Royale powstają kolejne inwestycje, m.in. Kropla Bałtyku i projekty przy ul. Słowiańskiej.

3. Dochód z wynajmuWysokie obłożenie – dzięki dużej liczbie turystów apartamenty w Darłówku są chętnie wynajmowane. W 2023 r. goście spędzili ok. 8 mln noclegów w obiektach nadmorskich. Krótkoterminowy wynajem w szczycie sezonu pozwala uzyskać atrakcyjne stawki, a właściciele mogą w czasie wolnym korzystać z własnej nieruchomości.

Możliwość dywersyfikacji – inwestorzy mogą łączyć wynajem krótkoterminowy w sezonie z długoterminowym poza sezonem, co poprawia rentowność inwestycji.

4. Walory zdrowotne i wizerunkoweKlimat sprzyjający zdrowiu – mikroklimat Darłowa charakteryzuje się dużym nasłonecznieniem, wilgotnym powietrzem i obecnością jodu oraz soli kuchennej w aerozolu morskim, co uznaje się za lecznicze. Korzystne warunki sprzyjają inhalacjom i kąpielom powietrznym, dzięki czemu właściciele mogą łączyć inwestycję z prozdrowotnym wypoczynkiem.

Prestiż i wygoda – posiadanie apartamentu z widokiem na morze ma wartość wizerunkową i umożliwia rodzinny wypoczynek, gdy mieszkanie nie jest wynajmowane.

Jakie pułapki czekają na inwestorów?

Zakup nieruchomości nadmorskiej może przynieść duży zysk, ale wymaga przygotowania. Oto kluczowe wyzwania:

• Wysoki próg wejścia – działki i apartamenty blisko plaży są droższe niż nieruchomości w głębi lądu.

• Sezonowość dochodów – największe zyski osiąga się latem; poza sezonem obłożenie spada.

• Lokalizacja ma znaczenie – mieszkania w drugiej linii zabudowy cieszą się mniejszym zainteresowaniem niż apartamenty z widokiem na morze.

• Ryzyko zniszczeń i koszty utrzymania – wynajem krótkoterminowy zwiększa ryzyko uszkodzeń wyposażenia; konieczne jest też regularne odnawianie elewacji, zabezpieczanie przed wilgocią i wymiana sprzętu.

• Formalności prawne – przy zakupie działki należy zweryfikować księgę wieczystą, uzyskać warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Przy transakcji gotówkowej trzeba udokumentować pochodzenie środków i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

• Zmienne warunki pogodowe i erozja – nieruchomości nad morzem są narażone na silne wiatry, zasolenie i potencjalne podtopienia.

Przykłady z lokalnego rynku

W II kwartale 2025 r. mediana ceny całkowitej mieszkania w Darłowie wyniosła 399 500 zł przy medianie 8 494 zł/m²; w przypadku mieszkań jednopokojowych było to aż 10 926 zł/m², podczas gdy mieszkania czteropokojowe osiągały ok. 7 252 zł/m². Dla porównania w kurortach premium, takich jak Marina Royale, ceny przekraczają 50 tys. zł/m². Oznacza to szeroki wachlarz możliwości – od stosunkowo przystępnych mieszkań po luksusowe apartamenty z basenami, saunami i strefą SPA. Rosnący popyt i rozwijająca się infrastruktura napędzają ceny mieszkań; eksperci przewidują dalszy wzrost wartości zarówno w segmencie premium, jak i w tańszych lokalizacjach.

Podsumowanie i wezwanie do działaniaInwestowanie w nieruchomości nadmorskie łączy w sobie atrakcyjny kapitałochłonny projekt z możliwością czerpania zysków z wynajmu i korzystania z prozdrowotnego klimatu. Malownicze Darłowo oferuje unikalne atrakcje: gotycki zamek, latarnię morską o ponad 300-letniej historii, jedyny w Polsce most rozsuwany oraz długie, piaszczyste plaże podzielone rzeką Wieprzą. Mikroklimat bogaty w jod sprzyja zdrowiu, a rosnące zainteresowanie polskim wybrzeżem sprawia, że nieruchomości w Darłowie i Darłówku mają potencjał wzrostu wartości. Jednocześnie należy pamiętać o sezonowości i kosztach utrzymania oraz o formalnościach związanych z zakupem.

Jeżeli planujesz inwestycję nad morzem, warto skorzystać z pomocy doświadczonej agentki.

Aleksandra Dąbkowska od 2017 r. zajmuje się pośrednictwem w sprzedaży i kupnie nieruchomości, łącząc doświadczenia z rynków polskiego i hiszpańskiego. Jako niezależna agentka specjalizująca się w Darłowie i Darłówku oferuje analizę rynku, doradztwo i wsparcie na każdym etapie transakcji. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o możliwościach inwestycyjnych, skontaktuj się z nią – lokalna wiedza i indywidualne podejście pomogą Ci znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twoich potrzeb.