Rynek mieszkaniowy po gorących latach – stabilizacja zamiast szoków

Po latach bardzo dynamicznych wzrostów cen, szczególnie w latach 2020‑2022, polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę uspokojenia. Dane z IV kwartału 2024 r. pokazują, że tempo wzrostu cen mieszkań spadło do 8% kwartał do kwartału. Po uwzględnieniu inflacji roczny wzrost wyniósł tylko około 3%. W najnowszym „Kwartalniku Mieszkaniowym” przygotowanym przez Otodom i Politykę Insight podkreślono, że choć o obniżkach cen nie ma mowy, to dynamika cenowa wyhamowała. Stabilizację widać zwłaszcza w segmentach najpopularniejszych mieszkań o powierzchni 40–90 m². Ich ceny w IV kw. 2024 r. rosły tylko o około 1% kw/kw.

Ceny mieszkań w największych miastach

Choć przeciętne ceny w największych miastach nadal rosły, w niektórych ośrodkach pod koniec 2024 r. pojawiły się pierwsze spadki. W Poznaniu średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym obniżyła się w III kw. 2024 r. o prawie 5% kw/kw. Niewielkie spadki odnotowano także w Szczecinie, Gdańsku, Rzeszowie i Olsztynie. Mimo to 2024 r. zamknął się wzrostami. W Krakowie średnie ceny transakcyjne wzrosły o 31,5%, we Wrocławiu o 25,7%, a w Białymstoku o 22,8%. Warszawa utrzymała miano najdroższego rynku. W III kw. 2024 r. średnia cena transakcyjna wynosiła około 16 273 zł/m². W mniejszych miastach, takich jak Zielona Góra (8 460 zł/m²), Bydgoszcz (9 011 zł/m²) czy Olsztyn (9 125 zł/m²), ceny były ponad dwukrotnie niższe.

Popyt, podaż i rola programów rządowych

Wzrost popytu w latach 2023‑2024 był silnie napędzany przez program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jego zakończenie sprawiło, że wiele osób odłożyło decyzję o zakupie. To doprowadziło do stabilizacji popytu i mniejszego tempa wzrostów. Eksperci zwracają uwagę, że ostatnie wzrosty wynagrodzeń zwiększają zdolność kredytową. Jednak wysokie stopy procentowe utrudniają finansowanie. Dlatego rynek wszedł w fazę nowej równowagi. Liczba wniosków o kredyt hipoteczny w końcówce 2024 r. była podobna do długoterminowej średniej.

Ze strony podaży napływ mieszkań pozostaje duży. W IV kw. 2024 r. liczba aktywnych ofert sprzedaży wzrosła o 3% kw/kw i była aż o 30% wyższa niż rok wcześniej. Deweloperzy odpowiadają za 57% ofert i w ciągu pięciu lat wybudowali około 700 tys. mieszkań. Mimo dużej skali budowy deficyt mieszkaniowy utrzymuje się, zwłaszcza w największych miastach.

W 2025 r. wprowadzono nowy program „Mieszkanie na Start”, który oferuje dopłaty do kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje jednak stopy procentowe na relatywnie wysokim poziomie (czerwiec 2025: 5,25%). Dzięki temu raty kredytów są przewidywalne, ale nadal wysokie. Eksperci PKO BP przewidują, że popyt na mieszkania w 2025 r. spadnie, a aktywność budowlana osłabnie. To może przełożyć się na stabilizację cen.

Jakie są prognozy na 2025 r.?

Wspólny raport Otodom i Polityki Insight prognozuje, że rok 2025 będzie okresem stabilności na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań nie powinny drastycznie spaść, a raczej wyhamują. Wciąż jednak mogą rosnąć wolniej niż inflacja. Dr hab. Mikołaj Lewicki ocenia, że 2025 r. będzie czasem szerokiej oferty. Deweloperzy realizują zaplanowane inwestycje, a w branży nie widać przesłanek do zapaści.

Katarzyna Kuniewicz z Otodom zwraca uwagę, że rynek radzi sobie nawet przy wysokich stopach procentowych i bez programów pobudzających popyt. Jej zdaniem wystarczy niewielka obniżka stóp, aby optymizm na rynku wrócił. „Kwartalnik Mieszkaniowy” prognozuje, że nie należy spodziewać się obniżek cen, a raczej dalszego wyhamowania wzrostów. Podobnie Business Insider wskazuje, że w IV kw. 2024 r. dynamika cen spadła do 8% kw/kw (3% r/r po inflacji), co jest sygnałem stabilizacji.

Regionalne różnice

Największe podwyżki w 2024 r. dotyczyły mniejszych miejscowości liczących do 50 tys. mieszkańców. Ceny wzrosły tam o ponad 10% rocznie. Eksperci tłumaczą to koniecznością przerzucenia na kupujących rosnących kosztów budowy. W dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, tempo wzrostu było wolniejsze, a pod koniec roku pojawiły się nawet kwartalne korekty.

Również preferencje nabywców uległy zmianie. Raport Otodom/Polityka Insight wskazuje, że najpopularniejsze są mieszkania 2‑pokojowe (wybiera je 38% kupujących) oraz 3‑pokojowe (29% kupujących). Kawalerki stanowią około 19% zakupów i są kupowane głównie w celach inwestycyjnych. Pandemia Covid‑19 spowodowała wzrost zainteresowania większym metrażem i nieruchomościami w mniejszych miejscowościach. Coraz więcej osób docenia spokojniejsze otoczenie i dostęp do zieleni.

Ceny najmu i rentowność inwestycji

Eksperci PKO BP zwracają uwagę, że ograniczona dostępność mieszkań na sprzedaż wspiera wzrost popytu na najem długoterminowy. Stawki najmu w 2024 r. rosły, a trend ten prawdopodobnie utrzyma się w 2025 r. Raporty Otodom pokazują, że mimo spadku rentowności najmu inwestorzy nadal zarabiają. Przeciętny zysk z wynajmu wyniósł w 2024 r. 1655 zł miesięcznie, a w Warszawie 2654 zł. Najwyższą stopę zwrotu (ponad 9%) osiągnięto w Płocku.

Czy warto kupować nieruchomość teraz?

Na podstawie powyższych danych widać, że rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. Ceny nadal rosną, ale dużo wolniej niż w rekordowych latach 2021‑2022. Prognozy na 2025 r. nie wskazują na znaczące spadki. Raczej przewiduje się niewielkie wzrosty rzędu 3–5% rocznie. Dodatkową presją na wzrost cen może być utrzymujący się deficyt mieszkań w dużych miastach.

Dlatego osoby dysponujące zdolnością kredytową lub środkami własnymi nie powinny zbyt długo odkładać decyzji. Autorzy poradnika Pewny Lokal zauważają, że krótkie wstrzymanie się z zakupem pozwala obserwować rynek. Jednak zbyt długie zwlekanie może oznaczać utratę atrakcyjnych okazji, szczególnie jeżeli prognozy kolejnych podwyżek się sprawdzą. Nawet przy niewielkich korektach cen mieszkanie pozostaje bezpieczną formą lokaty kapitału. W długim terminie wartość nieruchomości rośnie.

Z drugiej strony wysokie stopy procentowe sprawiają, że finansowanie zakupu kredytem jest droższe. To, czy zakup jest opłacalny, zależy od indywidualnej sytuacji finansowej. Eksperci podkreślają, że zakup mieszkania powinien być świadomą decyzją opartą na analizie budżetu, planów życiowych i przewidywanego czasu zamieszkiwania.

Obecna sytuacja: polski rynek mieszkaniowy jest stabilny. Ceny rosną wolniej, a w niektórych miastach odnotowano pierwsze kwartalne spadki.

Prognozy na 2025 r.: eksperci przewidują brak znaczących obniżek cen i dalsze wyhamowanie wzrostów. Popyt ma pozostać stabilny dzięki rosnącym wynagrodzeniom.

Dostępność mieszkań: oferta jest rekordowa. Aktywne ogłoszenia sprzedaży są o około 30% wyższe niż rok wcześniej, a 57% z nich pochodzi od deweloperów.

Decyzja o zakupie: dla osób posiadających środki własne lub zdolność kredytową zakup mieszkania może być korzystny. Zwlekanie z decyzją zwiększa ryzyko wyższych cen. Nieruchomość pozostaje formą bezpiecznej inwestycji.

Ryzyka: wysokie stopy procentowe, niepewność co do nowych programów rządowych i indywidualna sytuacja finansowa mogą przemawiać za ostrożnym podejściem. W niektórych przypadkach wynajem pozostaje elastyczniejszym rozwiązaniem.

Aleksandra Dąbkowska

Agentka nieruchomości – Biuro Nieruchomości Darłowo (ADhome Nieruchomości)

Darłowo i okolice (Darłowo Okolice)

Tel.: 787 511 427