Czy warto inwestować w nieruchomości nad morzem?

Darłowo i jego nadmorska dzielnica Darłówko to dwa oblicza tego samego miasta. Malownicza miejscowość leży na Pobrzeżu Koszalińskim u ujścia rzek Wieprzy i Grabowej. Miasto składa się z dwóch portowych części – Darłówko Wschodnie i Darłówko Zachodnie – które od lat przyciągają czystą plażą, latarnią morską, rozsuwanym mostem i rozbudowaną mariną. Nadmorski klimat sprawia, że region cieszy się zainteresowaniem zarówno osób szukających letniego domu, jak i inwestorów myślących o wynajmie krótkoterminowym. Czy w takich okolicznościach warto kupić nieruchomość nad samym morzem? Poniżej znajdziesz informacje o lokalnym rynku, korzyściach i wyzwaniach oraz wskazówki od doświadczonej agentki Aleksandry Dąbkowskiej z ADhome Nieruchomości.

Aleksandra Dąbkowska – lokalna ekspertka

Aleksandra Dąbkowska prowadzi biuro ADhome Nieruchomości od 2017 r. i z pasją zajmuje się pośrednictwem w sprzedaży i kupnie nieruchomości. Jako niezależna agentka oferuje klientom analizę lokalnego rynku, doradztwo i pomoc w całym procesie transakcyjnym. Podkreśla, że specjalizuje się w Darłowie, Darłówku i okolicach, a jej wyróżnikiem jest połączenie wiedzy z dwóch rynków (Polska/Hiszpania), psychologiczne podejście do klientów oraz znakomita znajomość lokalnego rynku. Dzięki temu potrafi dopasować ofertę do indywidualnych potrzeb kupujących i inwestorów.

Zalety inwestowania w nieruchomości nad morzem

Duży popyt i popularność turystyczna. W 2023 r. ponad 1,7 mln osób wypoczywało nad polskim morzem – 88,2 proc. byli to turyści krajowi. Skorzystali z 8 mln noclegów w hotelach, apartamentach i domach prywatnych. Mimo wysokich cen, popularność wakacji nad Bałtykiem pozostaje niezmienna, co oznacza stały popyt na miejsca noclegowe. Jeżeli nie wynajmujemy mieszkania przez cały rok, możemy sami korzystać z uroków morza i morskiego mikroklimatu.

Wzrost wartości w czasie. Lokale i domy położone bezpośrednio przy morzu mają tendencję do wzrostu wartości – mogą być zyskownie odsprzedane w przyszłości. Ograniczona podaż działek nad Bałtykiem sprawia, że ich ceny systematycznie rosną, stanowiąc stabilną lokatę kapitału.

Wynajem jako źródło dochodu. Inwestorzy wybierają nadmorskie nieruchomości głównie z myślą o wynajmie długoterminowym lub krótkoterminowym – nocowanie nad polskim morzem cieszy się zainteresowaniem turystów o każdej porze roku. Posiadanie własnej działki daje też dużą elastyczność; właściciel kontroluje projekt budowy oraz standard domu i może dostosować nieruchomość do potrzeb rynku.

Walory zdrowotne i wizerunkowe. Własny dom nad morzem to możliwość regularnego korzystania z prozdrowotnego morskiego powietrza i miejsca na wypoczynek dla rodziny. Znajomi i klienci doceniają prestiż wynikający z posiadania apartamentu z widokiem na wodę.

Dane z lokalnego rynku – Darłowo i Darłówko.

• Przystępniejsze ceny niż w znanych kurortach. Mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Darłowie w II kwartale 2025 r. wyniosła 8 494 zł/m², a średnia cena całkowita mieszkania – 399 500 zł. Dla porównania: średnia cena na rynku wtórnym w Darłowie to ok. 9 050 zł/m², podczas gdy w Jastarni stawki przekraczały 24 350 zł/m², a w Rewalu 14 680 zł/m². Relatywnie niższe ceny świadczą o dużym potencjale wzrostu – popyt rośnie dzięki rozwojowi infrastruktury i modzie na wypoczynek nad Bałtykiem.

• Dynamiczny segment premium. Na lokalnym rynku pojawiają się prestiżowe projekty. Kompleks Marina Royale składa się z trzech budynków z ok. 300 apartamentami; mieszkańcy mają dostęp do basenów, saun, SPA oraz strefy rekreacyjnej. W lipcu 2025 r. apartament o powierzchni 115 m² z widokiem na morze został sprzedany za blisko 6 mln zł – co daje cenę 51,5 tys. zł za m². Sprzedaż potwierdza, że jakość inwestycji i wyjątkowa lokalizacja mają duży wpływ na wartość nieruchomości. Poza Mariną Royale w Darłówku powstają mniejsze projekty – np. apartamenty Kropla Bałtyku i inwestycje przy ulicy Słowiańskiej – co wskazuje na systematyczną rozbudowę rynku pierwotnego.

• Rosnący popyt. Eksperci Morizon–Gratka zwracają uwagę, że rosnąca zamożność, nowe drogi i kolej oraz moda na wypoczynek nad Bałtykiem zwiększają zainteresowanie mniejszymi kurortami. Część inwestorów rezygnuje z dużych miast i wybiera Darłowo, co napędza ceny mieszkań; oczekuje się dalszego wzrostu wartości w segmencie premium i stabilnego wzrostu cen tańszych mieszkań.

Wyzwania i ryzyka

Każda inwestycja ma swoje minusy – nadmorskie nieruchomości nie są wyjątkiem. Poniżej zestawienie głównych wyzwań, które warto uwzględnić.

• Wysoki próg wejścia. Zakup działki lub mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji nad morzem wymaga dużego kapitału. Ceny gruntów w kurortach są znacznie wyższe niż w innych regionach kraju.

• Sezonowość dochodów. Wynajem nadmorski generuje największy zysk w sezonie letnim; poza sezonem obłożenie spada. W górach sezon trwa cały rok, więc dochody mogą być stabilniejsze.

• Mniejsze zainteresowanie lokalizacjami poza pierwszą linią zabudowy. Jeżeli nieruchomość nie znajduje się bezpośrednio przy morzu, może cieszyć się mniejszym zainteresowaniem wśród turystów.

• Ryzyko zniszczeń i koszty utrzymania. Wynajem krótkoterminowy zwiększa ryzyko uszkodzeń wyposażenia. Właściciel ponosi koszty utrzymania nieruchomości również wtedy, gdy obiekt nie przynosi dochodów.

Ograniczona podaż i formalności przy inwestycjach gruntowych. Działki w popularnych kurortach są ograniczone – ich ceny rosną. Proces zakupu działki i budowy jest długoterminowy i wymaga dopełnienia licznych formalności, takich jak weryfikacja księgi wieczystej, warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Dodatkowo inwestorzy muszą liczyć się z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska oraz ryzykiem erozji i ekstremalnych warunków pogodowych.